14 .yüzyýlýn baþlarýnda kurulmaya baþlayan Osmanlý Devleti, kurumlarýný inþa edip, teþkilatlanýrken, o dönemdeki konjonktürel ekonomik, siyasi ve sosyal þartlarý da göz önünde bulundurur. Dolatýsyla, toprak mülkiyet sistemini de kuruluþ günlerindeki savaþ ekonomisini dikkate alarak gerçekleþtirecektir..

Zira, sürekli içinde bulunduðu ve uzun yýllar bulunacaðý savaþlar için gerekli olan finansman ve kadrolaþmayý saðlamak amacýyla, o dönem için en önemli kaynak olan topraðýn devlet kontrolünde bulunmasý þart idi.

Bunun için de, devlet sistemini oluþtururken, aldýðý bir sürü örnekte olduðu gibi modeli Selçuklulardan alacaktý.

Bunu saðlamak için de “ ikda “ sistemini esas alarak, “ mirî ” olarak adlandýrýlan kamusal toprak rejiminde karar kýlar.

Mîr Osmanlý Türkçesinde “ âmir” in kýsaltýlmýýþ þekli olup, hukuk terimi olarak mirî kelimesi de bundan oluþmuþ ve devlete ait, devletin anlamýnda türetilmiþtir.

Mîrî arazi,ya bir fetih sonucu ele geçirilen araziler, her hangi bir kimseye verilmeden doðrudan doðruya Devlet’ in hazinesi için saklý tutulan, veya özel mülk niteliðinde bir topraðýn, sahibinin mirasçý býrakmadan ölümü sonucunda doðrudan doðruya devlete kalan, ya da yine mülk nitelikli arazilerin maliklerince terkedilmsinden dolayý, devletce el konulan araziler ile, mevat bir arazinin ihya edilerek tarýma elveriþli hale getirilmesi sonucunda meydana gelirdi. Bu vasýftaki topraklar “ memleket arazisi “ olarak da adlandýrýlmýþtýr.

Kuruluþ aþamasýnda olan bir devletin birinci önceliði düzenli bir ordu kurmaktan geçiyordu. Bunu saðlamak için de, Týmar sistemi seçilmiþtir. Bu sistem, yapýsý gereði, devlet bütçesine herhangi bir külfet getirmediði gibi, aksine, her an için savaþa hazýr olacak bir orduyu besleyecek ve eðitecek bir yapýlanmayý saðlýyordu.
Daha devletin ikinci padiþahý Orhan Bey döneminde, arazinin tasarruf durumlarý ve bunlarýn gelirlerine iliþkin kayýtlar tutulmuþ ve defterler oluþturulmuþtur. Her ne kadar günümüze kadar gelmesi mümkün olmayan bu kayýtlar, tarihçilerce "Defter-i Köhne" olarak adlandýrýlmaktadýr.
Osmanlý’ da savaþlarla birlikte alýnmayan ve Müslüman halkýn mülkiyetinde bulunan taþýnmazmallar, yani ev ve arazilerde kural, özel mülkiyete yöneliktir. Bunun dýþýnda, temelde mirî arazi iken sonradan gelirleri hayýr kuruluþlarýna tahsis edilen bir grup arazi de vakýf arazi olarak adlandýrýlýr. Bunlarýn dýþýnda, taþlýk, kayalýk, çalýlýk , bataklýk gibi tarýma elveriþli olmayan “ mevat” olarak adlandýrýlan âtýl taþýnmazmallar ile kamu yararýna tekedilmiþ mer’ a ve kýþlak gibi orta mallarý Metruk Araziler de ülke topraklarýnýn önemli bir kýsmýný teþkil ediyordu.
Yukarda sayýlan araziler dýþýnda,savaþla kazanýlýp, devletin sýnýrlarý içine alýnan araziler ise mirî, yani devlet malýydý.
Fatih Sultan Mehmet, Ýstanbul’ un fethinden sonra, devlet içinde teþkilatlanmasýný yeniden gözden geçirme ihtiyacý duymuþtur. Bu düþünceyle geniþleyen imparatorluk topraklarýnýn içindeki tarým arazilerinin belirlenmesi ve bunun rasyonel bir biçimde ekilip biçilmesini saðlamak ve devlet hazinesine katký saðlamasý açýsýndan “Kanunname-i Kitabet-i Vilayet” adý verilen Kanunnamesi ile , Ýmparatorluðun tamamýnýn yeniden ve kapsamlý tapu tahririni yaptýrýr. Bu tahrirlerde, arazilerin özellikleri yanýnda nüfus ve vergi durumlarý da belirlenir.

Toprak rejimine dayalý askeri düzenin ne derecede önemli bir yapý olduðunu Koçi Bey ünlü risalelerinde ayrýntýlý bir þekilde anlatýr.

Bu sistemin temel yapýsý, fetih yoluyla kazanýlan arazilerin mülkiyeti kamuda kalmak þartýyla,tarýmsal anlamda kullanýmýnýn kiþilere daðýtýlmasýdýr. Öyle ki,týmar sistemi, uzun bir süre imparatorluðun idari, askeri ve mali sisteminin temel iskeletini teþkil edecektir.

“Miri Arazi” üzerinde Timar, Zeamet ve Has uygulamalarýnýn baþlangýcý I. Sultan Murad dönemine dayanýr. Ayný zamanda bu konuda ilk Arazi Kanunu diyebileceðimiz mevzuat da H.761, M.1383 tarihinde I.Murad tarafýndan çýkarýlmýþ, daha sonraki Padiþahlarca da bu mevzuat günün þartlarýna göre revize edilmiþtir.
Arazi Hukukunda “ tefviz “ olarak adlandýrýlan bu daðýtým ise, Timar, Zeamet ve Has olmak üzere baþlýca üç ana grupta yapýlmýþtýr.

Yýllýk geliri 20.000 akçaya kadar olan araziler “ sipahi “ sýnýfýndaki askerlere verilip, “ timar “ olarak, yýllýk geliri 20.000 ila 100.000 akça arasýnda olan topraklar, defterdar, subaþýlar, sancakbeyi gibi devlet görevlilerine verilip, “ zeamet “ olarak, yýllýk geliri 100.000 akçadan daha fazla olan topraklar ise, padiþah, vezir, þehzade, beylerbeyi gibi en üst düzeyde devlet görevlilerine tahsis edilirek “ Has “ olarak adlandýrýlýrdý.

Bu kiþiler de , topraklarý köylüye ekip biçmesi için tefviz ederler ve bunun belgesi olarakda tefviz edilen kiþilere “ öþür “ olarak bilinen bir bedel karþýlýðýnda “ sipahi senedi “ ya da “temessük “ olarak adlandýrýlan tasarruf belgesi verirlerdi ki, bu uygulama tanzimat’ a kadar aralýksýz sürmüþtür.

Bu statüde belirlenen topraklarýn, seçilen devlet görevlilerine “sahib-i arz “ tahsis edilen topraklarýn bütününe de “dirlik“ adý verilirdi.

Bu tür arazinin mülkiyet hakký devlet ait olup, sadece intifasý, yani kullanma hakký tahsis edilen þahýslara ait olduðundan, bu kiþilerin ölümleri halinde bu hak intikal etmezdi.

Hatta devlet, bu kiþilerin bir feodal yapý oluþturmalarýný önlemek için, dirlik sahiplerine verdiði bu hakký, çok uzun sürede de devam ettirmezdi. Öyle ki, dirlik sahibi, kendisine verilen sancaktaki arazilerini aralýksýz olarak üç yýl peþ peþe ekip biçmezse veya ikâmetini bir baþka sandýða naklederse, yahut devletin yaptýðý savaþlara katýlmamasý gibi hallerde, dirliði hemen elinden alýnýrdý.

Sistem yapýsý itibariyle, adem-i merkeziyetçi bir idarî yapýyý ortaya çýkarýyordu. Bu yüzden fetih yoluyla edinilen arazilerin sisteme intibaklarý da bu anlayýþýn getirdiði esneklikle, rahatça saðlanýyordu.

Dirlik sahipleri de, bu topraklarý kullanan kiþilerden, adlarýna tahakkuk eden çeþitli vergileri tahsil ederek, belli bir oranda Hazine’ ye transferini saðlardý. Ama onlarýn bundan da önce gelen görevleri, devlete asker yetiþtirmek ve gerektiðinde bu askerlerle birlikte savaþlara katýlmaktý. Bunun dýþýnda, bölgelerindeki yol, köprü v.d. inþaat iþlerinin kontrolluk hizmetlerini de yerine getirirlerdi.

Dirlik vergi gelirleri Osmanlý Devletinin uzun süre önemli bir gelir kaynaðýný teþkil etmiþtir. Tarihi belgeler ýþýðýnda ki bilgilere göre, mesela, 16. Yüzyýlda Kanuni Sultan Süleyman döneminde Ýmparatorluk sýnýrlarý içinde bulunan arazilerin tahrir iþlemleri yapýlmýþtýr. 1534 yýlýnda baþlayýp 1634 yýlýnda sona eren bu tahrirler sonucunda, 2350 cilt tahrir defteri tutulmuþ olup, “Kuyud-u Kadime “ veya “ Kuyud-u Hakani ” adýyla bilinen bu defterler bugün Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüðü arþivinde saklanmaktadýr.. Yapýlan bu arazi tahrir kayýtlarýndan anlaþýlacaðý gibi, Hazine’ nin topladýðý tüm vergilerin yüzde 37’ sini bu vergiler teþkil ediyordu.

Her ne kadar dirlik sahiplerinin konumlarý ilk bakýþta Batý’ nýn “derebeyleri ” ni çaðrýþtýrýyorsa da, gerçek hiç de öyle deðildi ; Çünkü devletin onlara verdiði yetki, yine devlet adýna bir denetimden baþka bir þey deðildi.

Tarihi verilerden anlaþýldýðýna göre, mirî arazinin tamamýnýn timar sistemi içinde deðerlendirilmediði anlaþýlmaktadýr. Bu nitelikteki arazinin yüzde 70’ i týmar sistemi içinde deðerlendirilirken, geriye kalan yüzde 30’ luk kýsmý da, Devlet’ çe, kale ve sýnýr muhafazlarý, din görevlileri ve bir þekkilde devlete hizmet eden kiþilere de bu topraklarýn tasarruf haklarýný daðýtmýþtýr.

16. yüzyýlýn sonuna kadar böyle bir yapýda düzenli bir þekilde devam eden toprak rejimi, 17. y.y. dan itibaren, gerek fetihlerin son bulmasý, gerek Batý’ nýn teknolojik geliþimi karþýsýnda düþülen zaafiyet ve gerekse askerî ve sivil yapýdaki yozlaþmalar sebebiyle birden bire bozulmaya baþlar. Bu bozulmalarla beraber Ýmparatorluðun nakit sýkýntýsý da had safhaya ulaþýr. Bu þartlar altýnda, Mirî arazilerin kullanma haklarýnýn, belirlenecek yüksek bedellerle þahýslara tahsisi gündeme gelir.

O zamana kadar memur ve askeri yetkililere tahsis edilen topraklar, günümüzdeki özelleþtirmeleri andýran bir zihniyet ve metodla artýk “ Ayân “ a ihale edilmeye baþlanmýþtýr. Mukataa olarak adlandýrýlan bu sistem, Devlete ait bir arazinin gelirinin, bir bedel karþýlýðýnda kiraya verilmesi veya belli bir süre için tasarruf hakkýnýn geçici olarak temlikidir.



Mültezimler, kendilerine tahsis edilen topraklarýn karþýlýðýnda, yine kendilerine tanýnan vergi toplama yetkilerini kötüye kullanmaya ve köylüye altýndan kalkamayacaðý oranda vergi tarhiyatýna baþlarlar. Bununla da yetinmeyerek, kendilerine kullaným hakký verilen arazileri, çeþitli yöntemlerle kendi mülkiyetlerine geçirme imkânlarýný ararlar ve bulurlar.

Bu uygulama ile birlikte Sipahilik de hýzlý bir þekilde çökmeye ve yok olmaya baþlar.

17. y.y.ýn sonlarýna doðru ise, Osmanlý’ nýn sosyal ve siyasi yapýsýnda çözülme oldukça hýzlanýr. Bu sonuçta en büyük sebep ise, o yüzyýlda yaþanan askerî yenilgilerdir. Ýmparatorluðun katý merkeziyetçi yapýsý da haliyle gücünü kaybeder, bundan dolayý sistem de iþlerliðini kaybetmeye baþlar.

Arazî mülkiyet sisteminin yozlaþmasý, beraberinde askeri ve sivil bürokrasinin âyanlýða geçme konusunda büyük bir yarýþý da beraberinde getirir.

Ekonomik sýkýntýlar köylüyü o kadar zor durumlara sokar ki, köylü ekip biçtiði üç-beþ dönüm topraðýný 18. y.y. ýn son çeyreðinden itibaren yok pahasýna âyanlara satmaya baþlar. Günümüzdeki toprak spekülatörlerinin pîrleri, o dönemin âyanlarý olacaktýr.

O kadar ki 18. y.y. da âyanlarýn ekonomik gücü o derecede büyür ki, neredeyse Ýmparatorluk arazilerinin tamamý onlarýn tasarruf ve gözetimindedir. Bu da merkezî yönetim açýsýndan dolaylý da olsa bir risk ve tehdit anlamý taþýmaktadýr.

II. Mahmud’ un tahta geçisinde âyanlar önemli görevler üstlenmiþlerdir. Buna karþýlýk Padiþah, Rumeli Âyaný Alemdar Mustafa Paþa'yý baþ vezir yapmakla adeta buna karþý bir diyeti ödemiþti. Hatta 1808 yýlýnda, günümüzde bile sonuçlarý halâ tartýþýlan Sened-i Ýttifak'ý imzalayýp, yürürlüðe koymuþtu.

Bu Sened'in önemli maddelerinde biri de , o günlerde âyanlarýn tasarrufunda bulunan mirî arazinin mülkiyetinin âyanlara devri idi. Bu da bir anlamda devlet arazilerinin özelleþtirilmesi anlamýna geliyordu. Tabi burda devletin amacý, ister istemez dünya konjonktüründe hakim duruma gelen Pazar ekonomisine uyum saðlamaktý.

Bir süre sonra II. Mahmud âyanlarý acýmasýzca yok etmesine raðmen, bu tasfiye toprak zenginlerinin çýkarlarý ve kazanýmlarýmlarý üzerinde pek bir deðiþiklik yapmadý.

Tanzimatla birlikte, ülke çapýnda yeni bir arazi tahrir çalýþmasý baþlatýlarak, mülk ve mirî arazilerin tanýmlanmasýnýn sonrasýnda 1858 Arazi Kanunnamesi ile devlet mirî araziyi bir defa daha kendi kontrolüne almayý deneyecektir. Zira, Arazi Kanunnâmesi’ nin amacýnýn mîrî arazinin 19. y.y. ýn ilk on yýlýndan itibaren, Tanzimat’ kadar spekülatörlerin eline geçmiþ olan topraklarýn onlardan alýnýp, tasarruf hakkýnýn tekrar köylüye daðýtýmýný öngören bir mevzuat olduðu anlaþýlmaktadýr. Kanunnâme’de öngörülen hükümlere bakýldýðýnda, arazilerin kuru mülkiyet hakký (rakabesi) devletin uhdesinde býrakýlarak, kullaným hakkýnýn (tasarrufu) bu kerre mültezimlere deðil, doðrudan doðruya köylüye tahsisi bunu doðrulamaktadýr.

Her ne kadar Tanzimat’ ýn ilâný sonucunda mirî arazî üzerindeki timar sistemi kanunnâme ile kaldýrýlmýþ ve bunlarýn yetkileri mültezim ve muhasýllara verilmiþse de, 1839-1847 tarihleri arasýnda mevzuatýn geçiþ dönemi içinde Timar sahipleri ile mültezim ve muhassýllar bu yetkileri müþtereken kullanýrlar. Bundan sonraki 11 yýl içinde ise, mültezim ve muhassýllar müstakilen yetkili olurlarlar ve 1858 Arazi Kanunu çýkana kadar tek baþlarýna devam ettirirler.
Arazi Kanunnâmesi ve bunun ne þekilde uygulanacaðýna dair Tapu Nizamnâmesi’ ni, Mecelle’ yi de hazýrlamýþ olan, Ahmed Cevded Paþa baþkanlýðýnda bir heyet hazýrlamýþtýr.

Nizamnâme’ ye göre, toprak daðýtýmý uygulamalarýnda, mutlaka belli bir bedel karþýlýðýnda yapýlacaðýný gösteriyor. Fiilen kiracý niteliðinde bulunan köylüye de , bu bedele karþýlýk intifa hakký kapsamýnda bir tapu senedi tanzim edip veriyordu.

Kanunnâmenin en önemli özelliði, daha önceleri mültezimler için kýsýtlý tutulan tasarruf haklarýnýn, köylüye verilirken oldukça geniþ tutulmasý idi. Bir kere devlet, köylüye tahsis ettiði araziye sürekli eklip biçildiði süre içinde el koymayacaktý. Hak sahibi, tahsisli araziyi bir baþkasýna bedelli veya bedelsiz olarak devredebiliyordu. Bundan da önemlisi, tasarruf hakký tahsis edilen kiþinin ölümünden sonra, kanunî mirasçýlarýna intikal edebiliyordu. Sadece bu hakkýn herhangi bir vakfa tahsisi söz konusu deðildi.

Mülk araziler içinse 1874 yýlýna kadar Þer’iye Mahkemeleri tarafýndan tutulan kayýtlar sonucunda hak sahiplerine tasarruf belgesi olarak verilen “Hüccet” yerine, o tarihten sonra bu belgeler tapu dairelerince verilmeye baþlanýr. Ayný þekilde o zamana kadar vakýf arazi için, Evkaf Ýdarelerince tutulan mülkiyet kayýtlarýnýn tutulma yetkileri de Tapu idarelerine devredilir. Yine o tarihten itibaren köy ve mahalleler bazýnda emlak yoklamalarý yapýlýr.

H.1331/ M.1913 tarihinde yürürlüðe konulan “ Osmanlý Arazi Intikal Kararnâmesi “ Mîrî ve vakýf arazilerinin mirasçýlara intikaline dair önemli hükümleri gündeme getirmiþtir. Bu kararname ile, mîrî ve vakýf arazilerin intikaline dair hususlarýn kapsamý daha geniþletilir. Birnci derecedeki mirascýlara ilâveten zevilerhâm olarak adlandýrýlan hýsýmlar da kanuni mirascýlýk kapsamýna alýnýrlar.
Nihayet H. 1328 – M. 1912 senesindeDefter_i Hâkanî Nâzýrý Mahmud Esad Efendi’ nim önderliðinde “ Emvâli Gayrimenkulenin Tahdit ve Tahriri HakkýndaKanun-u Muvakkat “ ile ülkemizde ilk defa kadastro çalýþmalarý baþlatýlýr. Ancak iki sene sonra baþlayan Birinci Düya Savaþý ve sonrasýndaki Kurtuluþ Savaþý sebebiyle bu çalýþmalara uzun bir sür ara verilmek zorunda kalýnýr.
Cumhuriyet’ in kurulmasýndan sonra, mülkiyet rejimi, baþta Medenî Kanun, 2644 sayýlý kanun, Tapu Sicil Nizamnamesi, 2613 sayýlý Kadastro ve Tapu Tahriri kanunlarý ve diðer yeni mevzuatla yepyeni bir þekil alýr.

K A Y N A K :
Galip ESMER, “ Mevzuatýmýzda Gayrimenkul Hükümleri ve Tapu Sicili “ , Olgaç Matbaacýlýk, Ankara, 1976

http://ferahnak.wordpress.com/2010/03/27/osmanli%e2%80%99-da-tasinmazmal-mulkiyeti-rejimi/